Jak zmienić właściciela nieruchomości?

Masz nieruchomość i chcesz zmienić jej właściciela? Może słyszałeś kiedyś, że jest na to kilka sposobów, ale nie pamiętasz, na czym polegały? Chcesz dowiedzieć się, który będzie dla ciebie najlepszy? 

Odpowiedź znajdziesz w naszym kompendium o zmianie właściciela nieruchomości.

Jakie są sposoby na zmianę właściciela nieruchomości? 

  1. Sprzedaż. 

Jest to najbardziej popularny sposób na zmianę właściciela na rynku nieruchomości. 

Jest jednocześnie nieco drogi – kosztuje 2% podatku od czynności cywilnoprawnych. Z prostego rachunku wynika, że przy nieruchomości wartej milion złotych podatek wyniesie 20 tysięcy złotych. 

Kiedy nie zapłacisz podatku? Wyłączeniem są zakupy, które realizujemy na rynku pierwotnym oraz zakup nieruchomości od firmy – firma jest płatnikiem podatku VAT, przez co podatek od czynności cywilnoprawnych nie występuje. 

O czym warto pamiętać? Sprzedaż wymaga wizyty u notariusza. A ten nie pracuje za darmo. 

W jaki sposób można ułatwić sobie sprzedaż? Można między innymi lewarować zakup kredytem oraz postawić na odroczony termin (pamiętajcie o depozycie notarialnym!).

2. Aport do spółki. 

Aport do spółki jest stosunkowo prostą metodą. Pozwoli Ci wnieść twoją nieruchomość do dowolnego podmiotu. 

Z czym się wiąże? Podatek od czynności cywilnoprawnych nie wyniesie już 2%, lecz 0,5%. Przy nieruchomości za milion złotych będzie to 5 tysięcy złotych.

Co ciekawe, przy nieruchomości za milion złotych z obciążeniem hipotecznym na poziomie 400 tysięcy złotych jako cenę transakcyjną w obrębie raportu możemy przyjąć 600 tysięcy złotych –  czyli cenę obniżoną o zadłużenie ciążące na nieruchomości. PCC liczymy od 600 tysięcy złotych, a nie od miliona. 

3. Darowizna. 

Nie zdarza się przesadnie często. Wbrew opiniom pseudoekspertów rynek nieruchomości nie jest w tak fatalnej kondycji, że lokale rozdaje się na każdym rogu w ramach darowizny. 

Co jest szczególnie istotne w kontekście darowizny nieruchomości? Co do zasady podlega zwolnieniu z podatku od spadku i darowizn. 

Jednak darowizna nie musi być zupełnie wolna od podatków. Jeśli dzisiaj dziwnym trafem ktoś podarował ci nieruchomość i jutro będziesz chciał ją sprzedać, przyjdzie ci zapłacić daninę. Co innego, kiedy zdecydujesz się poczekać 5 lat. 

Z czego to wynika? Jak głosi prawo, żeby uniknąć podatku „obdarowana osoba musi zamieszkiwać w danym mieszkaniu lub domu przez co najmniej 5 lat od chwili złożenia zeznania podatkowego, będąc zameldowanym na pobyt stały”. 

4. Renta hipoteczna.

To jedna z dwóch form przeniesienia własności, o której nie dowie się urząd skarbowy. Akty notarialne nie są do niego dostarczane. 

Nie jest to kredyt o odwróconej hipotece, choć pojawiają się podobne głosy. Aby udzielić takiego kredytu, potrzebny jest przecież bank. 

Jak wygląda konstrukcja renty hipotecznej? Podmiot przejmuje od ciebie nieruchomość w zamian za comiesięczne zobowiązanie finansowe w formie renty. Przenosisz własność nieruchomości na spółkę, a spółka wypłaca ci rentę do końca twojego życia. 

Tak, do końca życia. Spółka nie przestanie wypłacać ci pieniędzy, nawet jeżeli przekazana suma przewyższy wartość nieruchomości. 

Jakie są skutki renty hipotecznej? Własność nieruchomości zmienia się od razu. Nie trzeba martwić się PCC. I od momentu zawarcia umowy śmiało możesz określać się rentierem. 

5. Umowa o dożywocie. 

Dożywocie w kontekście nieruchomości? Czy to coś związanego z więzieniem, złością, żalem i wszystkim innym, czego nikt z nas nie chce zaznać?   

Nic podobnego! Konstrukcja tej metody zmiany własności jest bardzo podobna do renty. Przenosimy własność na rzecz innej osoby fizycznej bądź prawnej. Spółka bierze na siebie obowiązek utrzymywania danej osoby do końca jej życie – a ta osoba może przebywać w nieruchomości. 

Jednak w Polsce przeniesienie własności nieruchomości za pomocą dożywocia nie jest zbytnio popularne. To trudna forma. Przedstawia ją zapis z Kodeksu Cywilnego, art. 908 – Istota umowy o dożywociu: „§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.” 

Jak to interpretować? Jeśli przenosisz własną nieruchomość do spółki, pieniądze mogą płynąć do ciebie szerokim strumieniem na dostarczenie wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału… Ale również na torebki Louis Vuitton 🙂 

Nie bez znaczenia jest też, że umowę o dożywocie można łączyć z rentą hipoteczną – część nieruchomości można przenieść w jednej formie, część w drugiej. Otwierasz sobie w ten sposób drogę do korzystania z dwóch form benefitów. 

Jak jest minusy umowy o dożywocie? Bezspornie dotkliwym jest podatek – przy umowie o dożywocie występuje podatek w wysokości 1%.

6. Datio in solutum. 

Na czym polega datio in solutum? Załóżmy, że osoba A udziela pożyczki osobie B. Niestety przychodzą trudne czasy i osoba B nie ma możliwości uregulowania zobowiązań. Nie ma praktycznie żadnej opcji, oprócz… 

Oprócz jednej. Osoba A może zwrócić uwagę na nieruchomość osoby B. Zaproponuje, że jeżeli stanie się właścicielem nieruchomości, zobowiązanie osoby A zostanie umorzone. 

O czym należy pamiętać? O ekwiwalentach. Nie sposób wymagać nieruchomości o wartości miliona w zamian za 100 tysięcy złotych pożyczonego kapitału. Nikt nie może być poszkodowany. 

Jak jeszcze uniknąć poszkodowania? Polecamy operat szacunkowy. Potwierdzi rzeczywistą wartość nieruchomości na dzień dokonywania transakcji. Zabezpieczysz się w ten sposób przed możliwością podważenia cen transakcyjnych na przykład przez urząd skarbowy. 

Co z PCC? Nie występuje. Forma przeniesienia własności nie jest także raportowana do urzędu skarbowego. O zmianie wie jedynie osoba A, B i notariusz.

7. Przewłaszczenie na zabezpieczenie. 

Na czym polega? Wspomniana już osoba A udziela pożyczki osobie B i jako zabezpieczenie przejmuje nieruchomość osoby. Nie chodzi tu wcale o wpis do hipoteki w dziale czwartym, lecz o zmianę właściciela w zamian za udzielenie pożyczki. 

Nie jest to obecnie zbyt łatwa forma do realizacji. Owiana jest złą sławą. Dlaczego? W przeszłości okazywało się, że pożyczki miały bardzo wysokie oprocentowanie, przez co ludzie nie byli w stanie ich spłacać. Nie mogli odzyskać swoich nieruchomości. 

W relacji B2B jest to jednak dość popularna forma i chętnie obsługiwana przez kancelarie prawne. Co innego w relacji firmy z osobą prywatną; kancelarie prawne mogą nie być już tak chętne do współpracy. 

Mamy nadzieję, że artykuł pozwolił ci uporządkować wiedzę i poznać kilka nowych sposób przeniesienia własności nieruchomości. 

Zmiana właściciela nieruchomości to poważna decyzja, która wymaga odpowiedniego przygotowania i wiedzy. Każdy z przedstawionych sposobów ma swoje wady i zalety, dlatego warto dokładnie zastanowić się nad wyborem.

Działaj rozważnie, a nie pochopnie.