1. Brak gruntownej analizy rynku. 

Brzmi poważnie, prawda? Chodzi o to, że inwestujemy w niewłaściwą lokalizację. 

Według naszego przekonania – a za przekonaniem idą liczby – najlepiej inwestować w nieruchomości w dużych ośrodkach miejskich jak na przykład Wrocław czy Warszawa. Wzrost wartości nieruchomości, popyt na wynajem – nie musisz się o to obawiać, inwestując w centra miast. 

Drugim elementem tego błędu są złe założenia stopy zwrotu. Właściciel przecenia potrzeby najemcy danej lokalizacji. 

Co to znaczy? Na przykład zakładanie, że wykończysz mieszkanie za 50 tysięcy złotych, a realnie kwota rośnie do 150 tysięcy. A najemca płaci 3 tysiące miesięcznie zamiast zakładanych przez wynajmującego 4 tysięcy. 

Wynajmujący nieruchomości premium może docenić dodatkowo zainwestowane pieniądze w żyrandol od popularnego projektanta. Ale jeśli w taki żyrandol wyposażasz mieszkanie przeznaczone dla studentów – możesz przeinwestować. 

Trzecim elementem tego błędu jest nieśledzenie statystyk. W Internecie jest ich masa, dotyczą chociażby popytu na najem czy stawek czynszu. Warto na nie zaglądać przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości. Można dzięki temu uchronić  się przed nietrafioną inwestycją. 

2. Brak rezerwy finansowej. 

Często zdarza nam się następująca sytuacja. Przychodzi do nas inwestor, mówiąc, że dysponuje określoną pulą pieniędzy i chce kupować nieruchomości w oparciu o dźwignię kredytową. I ta pula pieniędzy przeważnie zostaje przeznaczona na wkłady własne. 

Bardzo rzadko inwestorzy myślą o kwestiach takich jak na przykład oczekiwanie większego wkładu własnego przez bank. Może okazać się, że mimo przyznanej decyzji kredytowej będziesz musiał dołożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych z własnej kieszeni. A tych pieniędzy możesz nie mieć. 

Podobnie wygląda to w kwestii adaptacji nieruchomości i obsługi kredytu wtedy, gdy mieszkanie jeszcze na siebie nie zarabia. Jeśli koszty tych kwestii nie są odpowiednio skalkulowane i nie jesteśmy przygotowani na dodatkowe opłaty – możemy się przejechać. 

Zastanów się, czy prościej nie będzie podejść do inwestycji ostrożnie i z dystansem niż inwestować ponad swoje finansowe siły. 

3. Niewłaściwy dobór najemców. 

Wybór najemców to kluczowy punkt dla zapewnienia terminowego i stałego zysku. Niestety, możesz mieć z tym problem, jeśli wybierzesz najemcę, zupełnie go nie weryfikując. 

Może okazać się, że najemca zdewastuje mieszkanie bądź nie będzie płacił za wynajem w terminie. W skrajnych przypadkach – nie będzie płacił w ogóle. 

Inwestorzy niewłaściwie dobierają najemców również w przypadku najmu dobowego – przez to przeszacowują, ile mogą zarobić na wynajmie, kiedy trwa sezon urlopowy w danej lokalizacji. Bierz pod uwagę, że przy najmie dobowym możesz nie być w stanie zdobyć najemców, na których Ci zależy, na tak długo, jakbyś tego chciał. 

I pamiętaj, że są grupy społeczne, których niezwykle trudno pozbyć się z mieszkania, gdy decydują, że przestają Ci płacić. 

4. Brak skutecznej umowy najmu. 

Na czym to polega? Na nadmiernym oszczędzaniu na usłudze prawnej polegającej na skonstruowaniu prawidłowej umowy najmu. 

Objawia się pobieraniem szablonu umowy z internetu czy też powierzeniu tworzenia umowy Chatu GPT. Inwestor ma poczucie, że skoro w ten sposób działa znaczna część wynajmujących, to umowa jest dobrze skonstruowana. 

Niestety, w praktyce może być zupełnie odwrotnie. 

Na co warto zwrócić uwagę? Wybór umowy na czas określony, weryfikacja najemcy, kaucja, weksel in blanco, kary, prawa najemcy i właściciela oraz kwestie związane z przedmiotem najmu. 

Umowa powinna być uczciwa dla właściciela i najemcy. Powinna być tworzona z poszanowaniem interesów obu stron. 

5. Zaniedbanie nieruchomości.

Jest to nie tylko odkładanie spraw na później. Choć to również istotne; przez to drobne awarie i problemy przebierają na skali. A ich naprawa – przybiera na kosztach. 

Warto weryfikować stan mieszkania w miarę regularnie, szczególnie przy nowych najemcach. Najemcy niestety mogą zaniedbać mieszkanie, co w dłuższej perspektywie może owocować koniecznością poważnych napraw. 

Nie bagatelizujmy drobnych uszkodzeń. Wolisz naprawiać je, póki są nieduże, niż próbować z nimi walczyć, kiedy zaczną przerastać Twoje możliwości. 

Nie chcesz popełnić finansowej wtopy? Zwróć uwagę na elementy, które wymieniliśmy. 

Udanych inwestycji!