Pół żartem, pół serio, ale zawsze wszystkich to nurtuje, przed sezonem, po sezonie, jak co roku, jak co kwartał. Podobnie jest z pytaniami: czy są najemcy? Czy to jest dobry moment, żeby wchodzić na rynek nieruchomości? Ile jeszcze trzeba poczekać? 

Ale tak poważnie, to powiedzmy sobie, jak rynek najmu wygląda teraz, po sezonie wakacyjnym w tym roku. My we Wrocławiu głównie opieramy się na rynku najmu długoterminowego, więc kontraktujemy tych najemców, powiedzmy od 1 września do 31 sierpnia – z możliwością przedłużenia. Jest to też moment, w którym mamy możliwość dopasowania aktualnych stawek do aktualnych warunków rynkowych – poza tym momentem, kiedy aktualizujemy stawki o wskaźniki inflacyjne.

No i teraz jesteśmy już po takim sezonie. Mieliśmy powódź, mieliśmy sezon, więc dużo się działo, więc króciutko możemy powiedzieć, jak to wygląda. Jesteśmy już praktycznie na poziomie 99% obłożenia, więc generalnie popyt na najem jest bardzo podobny jak w zeszłym roku. 

Na pewno mniejszy niż dwa lata temu, kiedy mieliśmy bardzo duży ruch ludzi ze Wschodu tutaj do Polski, ale traktujmy to po prostu jako anomalię.

No i teraz należałoby zadać pytanie, czy zakontraktowaliśmy najemców wyżej czy niżej? Jak obstawiacie? Jak analizowaliśmy to wcześniej we Wrocławiu, w Gdańsku, też w Warszawie, ceny najmu w totalu dla najemcy, czyli kwota najmu plus kwota opłaty za media, wzrosły o około 5-15% w zależności od miasta. Czyli najemca płaci więcej. 

Natomiast realny czynsz najmu pozostał na tej samej wysokości. Czynsz dla właściciela lekko spadł, ponieważ o 30% wzrosły koszta mediów czy koszta administracji. W związku z tym najemca płaci więcej, natomiast to, co oddawane jest w tej transakcji do dostawców mediów, tudzież zarządcy nieruchomości – ta kwota jest większa. 

Mieliśmy spotkanie z Michałem, który zarządza całym tym portfelem naszych najemców. Wniosek jest taki: najemcom z portfela wychodzi bardzo podobna kwota, natomiast ta kwota jest rozdysponowywana troszeczkę inaczej procentowo, bo jednak więcej środków na opłaty leci właśnie do zarządców nieruchomości, do dostawców mediów. Niemniej popyt jest i będziemy obserwować, co będzie się działo dalej. 

W kontekście stawek za najem. Warto też pamiętać o tym, że jeżeli stawki czynszu najmu spadają, a taka sytuacja była w październiku, listopadzie czy grudniu zeszłego roku, gdy ludzie z Ukrainy masowo wyjeżdżali z Polski – stawki niszowały, natomiast inflacja biła do góry – to ciężko jest zwiększyć najemcy kwotę za najem. Właściciel myśli sobie: okej, mogę podnosić stawki, natomiast to, że inflacja idzie do góry, to niekoniecznie zawsze znaczy, że należy podnosić stawkę czynszu najmu najemcom. 

Jaki może być skutek uboczny? Oni po prostu uciekną, zmienią mieszkanie na tańsze. Czasami stawki czynszu najmu idą do gór,  pomimo że nie ma inflacji. A w innych czasach może być tak, że inflacja jest na poziomie 15%, a kwoty najmu idą do 15% w dół i nie da rady tego zmienić. 

A jak sezon letni w Gdańsku? Najprościej powiedzieć: było ciepło. W Sopocie było nieco cieplej niż w Gdańsku. A czy ceny były gorące? Ceny były nieco cieplejsze niż rok wcześniej. Temperatura tych cen około 20-30% do góry poszła. My, nasze spółki wynajmujące dobowo, mieliśmy obłożenie na poziomie powyżej 95%. Jest to bardzo satysfakcjonujący współczynnik, zakładamy, że minimum 90% chcemy osiągnąć, co i tak dobrym wynikiem. 

Jak wygląda sprawa związana z wartościami nieruchomości? Ceny nieruchomości w dalszym ciągu na ETH, mamy wrażenie, że delikatnie się ustabilizowały. Teraz nawet mamy końcówkę września i widzimy dosyć silną presję, jeżeli chodzi o deweloperów, na sprzedaż. Można domniemywać, że ten popyt na zakup nieruchomości też troszkę osłabł.

Co może potwierdzić te słowa? We Wrocławiu dochodzi do takich sytuacji, że jedni z czołowych deweloperów dźwigają pośrednikom prowizję razy 2. Czyli jak miałeś 1,5% za sprzedaż nieruchomości w danym miesiącu, to masz teraz 100% więcej prowizji. 

Może to wynikać też z zamknięcia planów sprzedażowych kwartalnych. Natomiast nie jest to sytuacja taka sama, jak mieliśmy w 2020 roku, kiedy stopy procentowe leżały na poziomie okrągłego zera – ustawiały się kolejki do deweloperów i w zasadzie nie było ciśnienia na to, żeby w ogóle współpracować z pośrednikami, a co dopiero robić im 200% prowizji. 

Więc generalnie widzimy, że ustabilizował się, troszkę się ostudził ten rynek. Natomiast ceny nieruchomości nie spadają, tak jakbyśmy tego mogli oczekiwać. Raczej są niezmienne. Nawet w niektórych lokalizacjach, w niektórych wrocławskich inwestycjach, ceny troszkę idą do góry.

Tutaj jeszcze dwie kwestie warto poruszyć, mianowicie stopy procentowe. Zarówno FED, jak i EBC odgrażają się, że będą ciąć stopy procentowe. Można zakładać, że jeżeli tam stopy procentowe zostaną ścięte, to też w Polsce pan profesor Adam Glapiński podejmie taką decyzję, że być może obniży stopy procentowe – choć odgraża się, że wcale tak nie musi być. Obniżka stóp procentowych może przełożyć się na większą zdolność kredytową Polaków, dzięki temu Polacy będą mogli się taniej zadłużać. Co za tym idzie, będzie ich stać na to, żeby kupować więcej. A to może przełożyć się na wzrosty cen nieruchomości. 

Drugi temat, który się poniekąd też z tym wiąże, czyli ten ciągle przesuwany program Kredyt na Start: mówi się o tym, że w 2025 roku być może będzie, być może go nie będzie. Pamiętajmy, że lobby deweloperskie wielomilionowo dotuje poszczególne partie. Kto wie, czy nie jest to odpowiedź na pytanie: czy kredyt zostanie wprowadzony? 

Dziękujemy za to, że przeczytałeś artykuł. Życzymy udanych inwestycji!