„Czy to co chcę kupić jest warte tyle, ile jest w ofercie?” 

To pytanie pojawia się w naszej głowie za każdym razem, kiedy musimy wyłożyć niecodziennie dużą ilość pieniędzy. A takim przypadkiem z pewnością jest zakup nieruchomości, czy to na cele mieszkalne czy inwestycyjne. O ile wykładając żywą gotówkę rozważania na temat faktycznej wartości możemy zostawić dla siebie, to już kiedy większość kapitału musimy pożyczyć sytuacja robi się nieco bardziej skomplikowana. 


Ze wskaźnikiem LTV najczęściej można zetknąć się właśnie przy kredytach hipotecznych oraz inwestycyjnych. LTV oznacza loan-to-value czyli dosłownie „pożyczka do wartości”. Wskaźnik ten określa jaki odsetek sumy potrzebnej na pokrycie wartości nieruchomości stanowi kwota, o którą wnioskujemy o kredytodawcy. Brzmi to może skomplikowanie ale w praktyce opiera się na prostym założeniu:


Pan Adam zamierza kupić nieruchomość o wartości 500 000 zł. Wartość ta została potwierdzona operatem szacunkowym zaakceptowanym przez bank. Pan Adam jest gotowy przeznaczyć z własnych środków 100 000 zł na wkład własny. Pozostaje więc 400 000 zł, o które kredytobiorca musi poprosić bank. 400 000 zł stanowi 80% wartości nieruchomości i to jest właśnie wskaźnik kwoty kredytu do wartości – LTV. 
Bardziej matematycznie wygląda to następująco:


Wskaźnik LTV = (kwota kredytu / wartość nieruchomości) x 100%


Ok, widzimy liczbę. Ale co ona tak właściwie oznacza dla nas w praktyce?
Wskaźnik LTV jest dla banku tak naprawdę wskaźnikiem ryzyka, które wraz z tym wskaźnikiem rośnie. Ryzyko jednak rośnie nie tylko dla banku, ale również dla kredytobiorcy, który nie zawsze zdaje sobie z tego sprawę. W końcu bank który nie otrzyma z powrotem pożyczonej sumy jakoś przełknie tę stratę. Z kolei jeśli zwykły Kowalski otrzyma pożyczkę w hipotetycznej wysokości 110 % to sama nieruchomość nie ma szans pokryć zaciągniętego zobowiązania, przez co ryzykuje całym swoim majątkiem jeśli cokolwiek pójdzie nie tak. 

Kredyt na 110% wartości? To tak można?

Aktualnie już (oficjalnie) nie, ale jeszcze nie tak dawno było to całkiem możliwe.
Przed 2013 suma na jaką można było zaciągnąć kredyt była sprawą wyłącznie między kredytobiorcą a bankiem. Potrzebujesz 500 000 zł – możesz dostać 500 000 zł (lub nawet więcej), jeśli oczywiście bank uznał że są jakiekolwiek szanse na otrzymanie tej sumy z powrotem.


Sytuacja zmieniła się w 2013 wraz ze zmianami w Rekomendacji S czyli specjalnym dokumencie wydanym przez Komisję Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S to w dużym skrócie zbiór zasad obowiązujących banki w zakresie kredytów hipotecznych. O ile ten dokument został opublikowany jeszcze w 2006 roku, to właśnie aktualizacja z 2013 roku najbardziej wpłynęła na dalszy rozwój rynku kredytów hipotecznych. A co takiego się zmieniło? Na przykład właśnie suma, na jaką bank może udzielić kredytu względem wartości zabezpieczenia. W 2014 rekomendowanym wskaźnikiem LTV było 90%, potem ten standard zmniejszał się do 85% a następnie 80%. Dziś niektóre banki nie są skłonne udzielić kredytu na więcej niż 70% wartości, choć standardem jest wciąż 80% LTV. 


Nie oznacza to, że wyższy współczynnik jest już całkowicie poza zasięgiem zwykłego, szarego kredytobiorcy. Trzeba się jednak liczyć, że nawet jeśli bank zgodzi się przyznać nam dodatkowe środki, to nie za darmo. W zamian za niższy wkład własny bank może: 

  • podwyższyć marżę
  • podwyższyć prowizję
  • zażądać ubezpieczenia niskiego wkładu

Często więc okazuje się, że dozbieranie dodatkowej gotówki do wyższego wkładu własnego skutkuje w dłuższej perspektywie tańszym kredytem.