Hipoteka jest jednym z tych słów, które używa bardzo wiele osób, ale tylko część rozumie co tak właściwie oznacza i z czym się wiąże. Warto przyjrzeć się bliżej pojęciu, które jest fundamentem rynku kredytów hipotecznych wartego prawie 18 mld złotych (dane za pierwszy kwartał 2021 r).

Czym więc jest rzeczona hipoteka? 

Przede wszystkim jest to rodzaj zobowiązania, w prawie znanego jako ograniczone prawo rzeczowe.

Ograniczone, ponieważ pozwala na ograniczony sposób korzystania z „rzeczy” – w tym wypadku nieruchomości. 

W praktyce wygląda to następująco: 

Pan Adam potrzebuje kredytu/pożyczki w wysokości 300 000 zł. W tym celu udaje się do Banku i prosi o pożyczenie wyżej wymienionej sumy. Gdy bank pyta o zabezpieczenie, wtedy pan Adam przedkłada dokumenty potwierdzające, że jest właścicielem mieszkania o podobnej lub wyższej wartości. 

Bank zgadza się i po podpisaniu umowy kredytowej pożycza wyżej wymienioną sumę panu Adamowi.

W momencie wpisu do księgi wieczystej (konkretnie działu IV tej księgi) bank obciąża mieszkanie hipoteką. 

Od tej pory pan Adam staje się dłużnikiem hipotecznym, a bank, który pożyczył mu pieniądze – wierzycielem hipotecznym.

Ograniczone prawo rzeczowe, o którym pisaliśmy na początku, oznacza że w przypadku gdyby pan Adam nie dotrzymał słowa i nie spłacił swoich 300k wraz z odsetkami, to bank ma prawo doprowadzić do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką. Jeżeli środki ze sprzedaży nieruchomości nie wystarczą na spłatę całości zobowiązania, to pan Adam niestety nie uwolni się od długów i za pozostałą część zobowiązania nadal będzie odpowiadał całym swoim majątkiem.  

Wierzyciel nie może jednak sprzedać nieruchomości samodzielnie. Może on jedynie złożyć wniosek do sądu o postępowanie egzekucyjne, a dalsze kroki podejmie już komornik sądowy.

Na tym jednak prawa banku do tej nieruchomości się kończą i nie może w żaden inny sposób korzystać z tej nieruchomości. Popularne stwierdzenie, że mieszkanie kupione na kredyt hipoteczny „stanowi własność banku” w kontekście tego faktu zupełnie mija się z prawdą.

Co ciekawe, wierzycielem hipotecznym wcale nie musi być bank a kwota kredytu nie musi zostać przeznaczona na zakup nieruchomości. Jeśli pan Adam pożyczy pieniądze od pana Jacka lub spółki Krzak na zakup ciężarówki lub stada krów, a jako zabezpieczenie oferuje nieruchomość (lub wierzytelność zabezpieczoną na hipotece) – to także jest hipoteka. 

A co, jeśli po otrzymaniu żądanej sumy pan Adam postanowi udać się do kolejnego banku i zaciągnąć kolejną pożyczkę na to samo mieszkanie?

Taki manewr ma już nikłe szanse powodzenia, ponieważ do księgi wieczystej może zajrzeć każdy zainteresowany i sprawdzić, czy na danej nieruchomości nie ciążą już jakieś zobowiązania. 

Inaczej sprawa ma się, jeśli mieszkanie pana Adama jest warte znacznie więcej niż poprzednio zaciągnięte zobowiązanie. W tym przypadku teoretycznie drugi bank może również udzielić kredytu pod hipotekę. Musi się jednak liczyć z tym, że w przypadku niewywiązania się pana Adama ze swoich zobowiązań obydwa banki będą musiały ustawić się w kolejce po należne im kwoty. Warto jednak zaznaczyć, że jeśli pan Adam miał również inne, osobiste zobowiązania, to w tej kolejce wierzyciele hipoteczni będą na samym początku. 

Hipoteka trwa do końca spłaty zobowiązania. Nie wygasa jednak samoistnie. Pan Adam będzie musiał w tym celu złożyć wniosek do sądu rejonowego, w którym hipoteka została ustanowiona, dostarczyć dowód spłaty zobowiązania i opłacić dokonanie zmiany we wpisie hipoteki.