Jak powinna wyglądać dobra umowa najmu? 

Wiele osób nadal korzysta z ogólnikowych wzorców umów najmu, które dostępne są na forach internetowych. 

Wynajmujący uważają, że to szybkie, tanie i wygodne rozwiązanie. Nie dopuszczają do siebie myśli, że może być zagrożeniem dla nich i dla ich portfeli. 

Umowa, która nie spełnia swojej funkcji i nie zabezpiecza interesów wynajmującego, może być gwoździem do trumny. Powodem, przez który można niemalże stracić własne mieszkanie. 

Jak do tego nie dopuścić? Co powinno znaleźć się w umowie? 

Na sam początek podstawy. Istotne podstawy. 

Prawa do lokalu. Jeśli ktoś wynajmuje prywatnie – wiadomo, że mamy do czynienia z właścicielem. W przypadku spółek – firm takich jak nasza – istotne jest pełnomocnictwa od właściciela.




W umowie powinien być zatem określony tytuł prawny do lokalu. Ponadto: 

– jaki jest metraż nieruchomości: 

– co jest przedmiotem najmu

– na jaki okres wynajmujemy przedmiot najmu

– jaka jest stawka czynszu. 




Umowa na czas określony czy nieokreślony? Co wybrać? 

Najprostsza odpowiedź brzmi: to zależy. 

My jednak nie zawieramy umów na czas nieokreślony. 

Jaki jest tego powód? Działamy w segmencie najmu profesjonalnego. I choć rynek najmu cechuje się swojego rodzaju sezonowością, dążymy do tego, żeby ograniczać pustostany do minimum. Zależy nam na kontraktowaniu najemców na pełny rok. 

Czym to owocuje? Kiedy danemu najemcy kończy się umowa, mamy sporo możliwości, żeby przedmiot najmu w szybkim tempie wynająć komuś innemu. 

Dokładnie przeanalizuj, co będzie dla Ciebie korzystniejsze. Pozwoli Ci zmaksymalizować zyski i działać zgodnie z Twoimi wartościami. 

Opłaty i media. 

Umowa powinna jasno definiować, jakie opłaty pokrywa najemca. 

W przypadku mieszkania wielopokojowego stosujemy zapis: wszystkie media rozliczamy proporcjonalnie i solidarnie na każdego z najemców. 

Nie polecamy form rozliczania takich jak ryczałt. Nasza umowa najmu przewiduje też ewentualności, w których przerzucamy koszty na najemców, mimo że nie mamy już stosunku umownego z najemcą. To jeden z elementów profesjonalizacji najmu. 

Kaucja. 

Jak podchodzimy do kaucji? Jest to zabezpieczenie na poczet ewentualnych niedopłat oraz zniszczeń wyrządzonych przez najemcę. 

Jak wygląda to w praktyce? Najemca wpłaca kaucję, podpisując umowę najmu. Płaci jedną kaucję i podpisuje deklarację wekslową albo nie podpisuje deklaracji wekslowej, lecz płaci podwójną kaucję. 

Wysokość jednej kaucji to wysokość czynszu + opłaty za pełny miesiąc. 

Przy zakończeniu umowy najmu w pierwszej kolejności rozliczamy kaucję, a następnie do 30 dni zwracamy weksel. 

Wzajemne obowiązki wynajmującego i najemcy. 

W umowie najmu warto określić wszelkie obowiązki zarówno wynajmującego, jak i najemcy. To pozwoli stłamsić wiele konfliktów jeszcze w zarodku. Odbiera to argument często wykorzystaną podczas kłótni, czyli słynne „ja o tym nie wiedziałem”. 

Zadbaj, że najemca dobrze wiedział o swoich obowiązkach. Tak będzie łatwiej.  

Warto, żeby umowa określała, że zmiany w lokalu wymagają zgody wynajmującego. To realne zabezpieczenie przed sytuacją, w której Twoje mieszkanie zmieni się nie do poznania. I nie do końca z Twoją wizją. 

Istotne jest również, aby najemcy dbali o przedmiot najmu i żyli w zgodzie z innymi najemcami. Inna kwestia, którą powinna rozwiązywać umowa, to posiadanie zwierząt przez najemcę. 

Co więcej, ważne, aby najemcy byli odpowiedzialni za naprawy i drobne konserwacje, takie jak wymiana żarówek. Unikajmy zapraszania profesjonalnego serwisu do każdej drobnostki, gdyż może to skutkować dodatkowymi kosztami. A jeśli już pojawi się taka konieczność, koszty powinien ponieść najemca. 

Co z paleniem? 

Nasza umowa opiewa w zapis o zakazie palenia papierosów i innych substancji. 

Stąd z reguły nie wpuszczamy najemców, którzy są palaczami. Szczególnie w przypadku mieszkań wielopokojowych. To ważne nie tylko ze względu na zdrowie i komfort innych lokatorów, ale także na stan mieszkania.

Wyjątkiem jest najemca, który jasno określa, że nie będzie palił w przedmiocie najmu. 

Rozwiązanie umowy najmu. 

Jak wspomnieliśmy, podpisujemy umowy najmu na czas określony czas. Jeśli najemca chce ją rozwiązać wcześniej, może zrobić to zgodnie z warunkami umowy. 

Najemca ma prawo znaleźć kogoś na swoje miejsce, jeśli zamierza zdecydować się na przeprowadzkę. 

Co w przypadku zdawania mieszkania przez najemcę? Najemca ma instrukcję takiej czynności. Po podpisaniu protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkanie może zostać przekazane kolejnemu najemcy. 

Umowa najmu nieruchomości to dokument, przy którego tworzeniu nie powinieneś szukać oszczędności.

Jeśli umowa będzie precyzyjna, może uchronić Cię przed konfliktami, stratą czasu i pieniędzy. 

W przeciwnym razie może stać się powodem długiej i zupełnie niepotrzebnej walki z najemcami.