Od momentu, kiedy inwestycje w nieruchomości stały się sportem narodowym Polaków, mojego Facebooka zalewają przepiękne oferty condo i aparthoteli. I o ile myśl biznesowa jest mi bliska, to w moim odczuciu pojawi się teraz szereg upadłości deweloperów górskich i nadmorskich projektów, który pociągnie za sobą wielu poszkodowanych.

Czym tak właściwie są condo/aparthotele?

W zasadzie nie ma żadnej prawnej definicji czym są, ani czym od siebie się różnią. Jednak z ogólnodostępnych przesłanek przyjmuje się, że condohotel to inwestycja wybudowana i przeznaczona pod biznes oparty na wynajmie pokoi w trybie hotelowym, a wynajmowane lokale przypominają pokoje hotelowe (pozbawione indywidualnej kuchni). Aparthotel z kolei to budynek hotelowy z wieloma apartamentami, które spełniają warunki posiadania kuchni (lub aneksu), łazienki oraz pokoi gościnnych. W obu przypadkach obiekty wyposażone są w różne udogodnienia takie jak baseny, sauny, SPA, restauracje i drink bary, które mają zadbać o komfort wypoczynku przyszłych turystów.

Jak działa model biznesowy condo/aparthoteli:

Model biznesowy condo i aparthoteli jest dokładnie taki sam w obu przypadkach. W skrócie wygląda następująco:

  1. Deweloper zamierza wybudować lub rozpoczął budowę pięknego obiektu z pokojami hotelowymi na wynajem. Przeważnie wybór lokalizacji pada na dobrze wszystkim znane miejscowości turystyczne (góry, morze, jeziora).
  2. Akcja marketingowa, materiały reklamowe i promocja w Internecie przyciąga potencjalnych Inwestorów, którzy chcą ulokować swoją gotówkę w „bezpieczne aktywo”, aby czerpać dochód pasywny z wynajmu. Często konstrukcja oferty oparta jest gwarantowany zwrot na poziomie 6-10% w skali roku.
  3. Inwestorzy kupują poszczególne pokoje hotelowe, finansując w ten sposób budowę całego obiektu.
  4. Po wybudowaniu każdy z Inwestorów wynajmuje swój pokój hotelowy operatorowi, który od tego momentu będzie zajmował się obsługą najmu krótkoterminowego pod turystów.
  5. Operator wynajmuje lokale w systemie dobowym turystom oraz zarządza całym obiektem i wypłaca Inwestorowi wcześniej ustalona kwotę za najem, dając
    możliwość generowania przez Inwestora przychodu bez konieczności samodzielnej obsługi najmu.

Na pierwszy rzut oka powyższy model biznesu opartego na najmie wygląda całkiem przyzwoicie. Daje on bowiem Kowalskiemu Inwestorowi możliwość zarabiania poprzez najem lokali hotelowych bez konieczności angażowania swojego czasu i bez odpowiedniej wiedzy. Ponadto, gwarantowany przychód w postaci 10% rocznie wydaje się być doskonałą alternatywą dla oprocentowania lokat bankowych (w chwili pisania tego tekstu oprocentowanie lokat waha się od 0,1% do 0,4% w skali roku, co przy oficjalnej inflacji w Polsce (na poziomie 4%) nie pozwala nawet zatrzymać siły nabywczej pieniądza).

Czy faktycznie condo/aparthotele to bezpieczny i wygodny sposób lokowania kapitał i dlaczego Komisja Nadzoru Finansowego ostrzega przed taką formą inwestycji?

Sposób finansowania

Deweloperzy budujący condo/aparthotele w większości finansują swoją budowę z pieniędzy inwestorów, (którzy docelowo będą zarabiać na najmie) lub emisji obligacji korporacyjnych, które także pochodzą w większości od konsumentów. Trzeba jednak wiedzieć, że tego typu inwestycja nie jest chroniona ustawą deweloperską, jak to bywa przy tradycyjnym zakupie mieszkania od dewelopera na rynku pierwotnym, a proponowane harmonogramy płatności są definitywnie korzystniejsze dla dewelopera niż dla Inwestora. Wpłacone pieniądze trafiają bezpośrednio na konto dewelopera budującego condo/aparthotel i tylko od jego płynności finansowej oraz ilości sprzedanych jednostek pokojowych zależy czy deweloper w ogóle ukończy inwestycję. Wpłacony kapitał nie znajduje się na żadnym rachunku powierniczym, a dochodzenie roszczeń z nieukończonej inwestycji może nigdy się nie skończyć, co w finale przenosi całe niepowodzenie inwestycji na docelowego inwestora. W dobie kryzysu gospodarczego i ogólnego niepokoju wszystkich „siedzących na gotówce” ryzyko nieskończenia ledwo rozpoczętych projektów oceniam jako wysokie.

Struktura własności przedmiotu inwestycji

Dobry marketing, pięknie zaprojektowane karty lokali oraz wizualizacje często usypiają zdrowo-rozsądkowe myślenie Kowalskiego, bo wie, że kupuje apartament w
Międzyzdrojach w pierwszej linii brzegowej. Przyznam, że brzmi to na prawdę dostojnie. Jednak kwestie wymagające należytej uwagi to faktyczny przedmiot inwestycji.
Często tego typu projekty nie polegają na standardowym zakupie lokalu z odrębną księgą wieczystą, która byłaby najbezpieczniejszą z opcji – lecz także nie bez
wad, ale o tym za chwilę. Zadać należy sobie pytanie czy kupuję faktycznie lokal czy być może udział procentowy w całym budynku albo co gorsze udziały w spółce
celowej realizującej budowę. Od struktury własności będą zależały nie tylko przyszłe prawa i obowiązki potencjalnego właściciela, ale także możliwości wyjścia z
takiej inwestycji. O ile najbardziej płynna będzie odsprzedaż na rynku wtórnym lokalu z odrębną księgą wieczystą, następnie udziałów w całym budynku i w ostateczności udziałów w spółce celowej, to należy jednak pamiętać, że poza samymi lokalami z odrębnymi księgami wieczystymi w całym obiekcie do kogoś muszą
jeszcze należeć części wspólne takie jak recepcja, basen i restauracje. Przeważnie te części wspólne należą do dewelopera, który jest również operatorem. W przypadku braku płynności operatora i zamknięciu powyższych pomieszczeń obiekt staje się nieatrakcyjny i niefunkcjonalny. Docelowo wszystkie te pomieszczenia należące
do dewelopera, po kilku latach wyłączenia z użytkowania trafiają do syndyka zostawiając Inwestorów z lokalami usługowymi, których zgodnie z prawem nie
można wykorzystywać nawet na cele mieszkaniowe oraz bez gwarantowanego dochodu pasywnego w postaci 10% rocznie z zainwestowanego kapitału.
Dla pobudzenia świadomości problemu należy spojrzeć jeszcze raz na piękną wizualizację condo/aparthotelu i wyobrazić sytuację, w której nie ma wody w basenie,
restauracja jest nieczynna, a kotłownia nie działa, przez co w budynku nie ma ciepłej wody.

Gwarancja dochodu z najmu

Główną motywacją do zainwestowania w condo/aparthotele przez Inwestorów to chęć zarobku kilku procent rocznie w celu ochrony swojego majątku przed inflacją.
Taką możliwość proponują deweloperzy condo/aparthoteli udzielając gwarancji zysku na kilka pierwszych lat. Trzeba jednak spojrzeć prawdzie w oczy i zauważyć, że deweloper/operator to przedsiębiorca, który nie jest organizacją charytatywną, jego biznes musi się spinać. I tu mogą pojawić się dwa scenariusze pojawienia się tych pieniędzy na wypłatę gwarantowanego zwrotu.

Scenariusz pierwszy: Płynność operatora jest niezachwiana, bo obłożenie roczne gwarantuje taki przychód, że pieniędzy będzie wystarczać na bieżącą obsługę najmu, wynagrodzenie operatora, opłacenie kosztów pracowników, kosztów utrzymania basenu, SPA, restauracji, podatków itp. i następnie po tych wszystkich kosztach pozostanie jeszcze na wypłatę umówionego czynszu z określonym zwrotem dla Inwestora.

Scenariusz drugi: Pobranie kwoty potrzebnej na wypłatę gwarancji zysku dla Inwestora w momencie zakupu lokalu. Ceny zakupu lokalu w opcji z gwarancją zysku często są po prostu zawyżone o kilkanaście czy kilkadziesiąt tysięcy i łatwo się gubią w dużych kosztach transakcyjnych lub kosztach zakupu dodatkowych przestrzeni takich jak garaż czy komórka lokatorska. Podsumowując – za wypłacony w pierwszych latach zysk Inwestor musi sobie sam zapłacić. Warto też wziąć pod uwagę co się stanie po okresie gwarantowanych wypłat zysku. Wtedy możemy jedynie liczyć na scenariusz pierwszy, ale o tym jeszcze napiszę poniżej.

Nieprzewidywalność inwestycji

Dużo mówi się, że turystyka mocno uzależniona jest od pogody. To prawda, ale to nie jest sedno nieprzewidywalności. Wyjazdy wakacyjne to dobro, z którego możemy zrezygnować w sytuacji, kiedy mamy gorszą sytuację finansową. Średnio kryzys gospodarczy jest obecny w naszym życiu co 10 lat. Analizując przeszłość i wcześniejsze okresy cyklu koniukturalnego widać jak na dłoni, że branża turystyczna jako jedna z pierwszych odnotowuje długofalowe straty, co w konsekwencji może doprowadzić operatora condo/aparthotelu do niewypłacalności i upadłości. W marcu 2020r. w związku z koronawirusem i potrzebą ograniczenia szerzenia się pandemii polski (nie)rząd jedną decyzją zablokował możliwość wynajmu krótkoterminowego, zamykając w ten sposób wiele biznesów w tej konkretnej branży. O ile sytuacja ta była oczywiście nietuzinkowa i niespodziewana to jednak poszerza horyzont możliwości ograniczenia tego biznesu w przyszłości w ciągu jednej dobry.

Inne częste niespójności:

Powyższe aspekty w moim odczuciu są najważniejsze ze względu na możliwość utraty pieniędzy i mocnego rozczarowania się. Planując inwestycję w condo/aparthotel
warto też przyjrzeć się następującym kwestiom:

  1. Czy ofertowa cena uwzględnia wykończenie lokalu i jego wyposażenie?
    (jednym z często spotykanych problemów są koszty wyposażenia i umeblowania
    lokalu, o których Inwestor dowiaduje się dopiero po zakupie).
  2. Czy wszystkie etapy inwestycji będą wyglądały zgodnie z wizualizacji? Zdarzają się sytuacje, w których tylko pierwszy etap inwestycji ma super jakości wykończenie, a kolejne są już pozbawione kunsztu i efektów wizualnych.
  3. Co zobaczę przez okno wybranego lokalu? Piękne wizualizacje mogą zmylić przy wyborze lokalu. Nie każdy przecież będzie miał widok na morze.
  4. Jaka jest kondycja finansowa dewelopera teraz? Warto sprawdzić czy deweloper ma już wcześniejsze inwestycje i w jaki sposób finansuje swoje przedsięwzięcie oraz czy już na tym etapie nie pojawiają negatywne informacje w Internecie.
  5. Czy „gwarantowany zysk” liczony jest od ceny netto czy ceny brutto lokalu? Zdarzają się oferty, w których procentowy zwrot wyrażany jest w kwocie brutto, a liczony jest od kwoty netto lub od ceny zakupu lokalu bez wyposażenia.
  6. Czy deweloper będzie jednocześnie operatorem najmu? Część z deweloperów kreuje wizje, że operatorem będzie znana z działalności hotelowej sieciówka np. Hilton czy Marriott, która swoim doświadczeniem ma podnieść prestiż miejsca. Tego typu operatorzy nie są zainteresowani obsługą obiektów, w których jest np. kilkuset współwłaścicieli.
  7. Jaka jest możliwość wyjścia z inwestycji? Potrzeby i sytuacja finansowa może się zmienić z czasem, dlatego warto wiedzieć czy swoją strukturę własności będzie można łatwo sprzedać. Najkorzystniejsza propozycja to lokale z pełną księgą wieczystą, następnie udziały w całym condo/aparthotelu i w ostateczności udziały w spółce dewelopera.
  8. Jaki udział inwestycji pozostawia dla siebie? Sytuacja, w której do dewelopera czy operatora należą części inne niż sam lokal (basen, recepcja, kotłownia, restauracje) może przynieść sporo problemów w przypadku upadku takiej firmy i wyłączeniu ich trwale z użytkowania.
  9. Co straci deweloper w momencie nieukończenia inwestycji? Motywacja do ukończenia inwestycji przez dewelopera będzie zdecydowanie mniejsza niż w przypadku, gdy całe ryzyko zostanie przeniesione na konsumenta.
  10. Zwróć uwagę na rekordowo niską stopę procentową jeśli finansujesz inwestycję kredytem bankowym. Obecnie rekordowo niskie stopy procentowe mogą dawać wrażenie, że najem będzie spłacał kredyt zaciągnięty na zakup lokalu, jednak sytuacja, w której rząd podniesie stopy procentowe w górę jest nieunikniona z perspektywy czasu. Wówczas rata kredytu wzrośnie i może okazać się wyższa niż wpływy z najmu.

Jak przed każdym zakupem warto przeanalizować wszystkie za i przeciw. Na pewno w chwili pisania tego wpisu (27 kwietnia 2020r.) inflacja w Polsce jest większa niż proponowane oprocentowanie depozytów bankowych, więc chcąc ratować swoje oszczędności powinniśmy szukać rozwiązań. Zdecydowanie łatwiej stracić pieniądze niż je zarobić, ale jeśli chcemy wybrać jakąś inwestycję – sprawdźmy najpierw dokładnie dewelopera i odpowiedzmy sobie na powyższe pytania. To z pewnością pomoże zaoszczędzić nam sporo stresu w przyszłości.