Sprzedaż jakiejkolwiek rzeczy wymaga ustalenia ceny, która jest jednocześnie na tyle wysoka, by satysfakcjonowała sprzedającego i na tyle niska, by nie odstraszała potencjalnych kupujących. Nieruchomości rządzą się podobnymi prawami i zwykle sprzedaż mieszkania poprzedzona jest rozeznaniem wśród aktualnych ofert na rynku o podobnych parametrach.
Czasami jednak nasza opinia na temat wartości nieruchomości jest niewystarczająca i musimy poprosić o opinię niezależnego eksperta, który możliwie obiektywnie wyceni wartość nieruchomości i opisze ją w formie oficjalnego dokumentu. Takiego eksperta nazywamy rzeczoznawcą majątkowym, a dokument – operatem szacunkowym. 

W dalszej części artykułu opowiemy: 

  • czym właściwie jest operat szacunkowy
  • w jakich sytuacjach trzeba się nim posiłkować.
  • czy warto znaleźć rzeczoznawcę samodzielnie czy przyjąć propozycję wyceny od banku?
  • czy zawyżony operat to zawsze dobra opcja?

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy, w odróżnieniu od zwykłej wyceny, jest oficjalnym dokumentem określającym wartość nieruchomości – od mieszkania, poprzez domy, lokale komercyjne, magazyny, po grunty. W takim dokumencie znajdziemy nie tylko cenę, ale też opis wszystkich czynników które na tę cenę wpływają, takie jak stan nieruchomości, lokalizację, usytuowanie w budynku, sąsiedztwo czy potencjał wzrostu wartości.
Jest to więc z założenia dokument bardzo transparentny. Taki też musi być, by był godny zaufania dla banku czy potencjalnego nabywcy lub sprzedającego. 

Korzystanie z operatu w praktyce

Pan Adam postanowił kupić mieszkanie na kredyt hipoteczny, nie chciał jednak mrozić zbyt dużo gotówki we wkładzie własnym. Bank, jak to bank, zażądał operatu szacunkowego, by właściwie odnieść się do wniosku kupującego. Wydawać by się mogło, że to prosta formalność, i sama w sobie taka jest w istocie, jednak kryje się pod nią podjęcie pewnych decyzji. W rzeczywistości pan Adam stanął przed wyborem jednej z 3 różnych opcji:

  1. zamówienie operatu u rzeczoznawcy poleconego przez bank
  2. skorzystanie z usług uznanego rzeczoznawcy za 1200 zł
  3. wynajęcie najtańszego rzeczoznawcy w mieście, który weźmie jedyne 300 zł – w końcu operat to operat (prawda?). 

Przyjrzyjmy się każdej z tych możliwości: 

  1. Operat rzeczoznawcy współpracującego z bankiem ma najwyższe szanse, by był przez ten bank przyjęty. Równie wysoka jest jednak szansa, że wartość nieruchomości w takim operacie będzie niższa niż zakładamy. W końcu bankowi zależy, by wykazać jak najniższą wartość, co będzie się przekładało na kwotę kredytu. Poza tym często składamy wniosek o kredyt do wielu banków i specjalista współpracujący z jednym bankiem może nie mieć podobnego poważania w innym.

Istnieje jeszcze bardziej skrajny przypadek, kiedy to bank bierze na siebie zlecenie wykonania operatu. Wtedy jednak nie mamy nawet pełnego wglądu w dokument (zleceniodawcą jest wtedy bank), nie mówiąc już o możliwości skorzystania z tego w innych bankach.
Warto mieć tu na uwadze, że bank nie może nam narzucić swojego rzeczoznawcy ani tym bardziej własnej wyceny. Jedyne, co może zrobić, to zasugerować kogoś z listy specjalistów z którymi dany bank współpracuje. Ostateczne decyzja co do wyboru należy jednak wyłącznie do kupującego. 

  1. Wybór uznanego rzeczoznawcy „z rynku” będzie z pewnością nieco droższy. Doświadczony rzeczoznawca będzie też jednak bardziej rzetelny, a jego opinia honorowana w wielu bankach. Może też przychylić się do naszej prośby lekkiego „podkręcenia”operatu w taki sposób, by dokument wciąż był wiarygodny. 
  1. Wynajęcie taniego rzeczoznawcy wpisuje się w stwierdzenie „dostajesz to za co płacisz”. Wbrew pozorom operat operatowi nierówny – taki tani operat może zawierać niekompletne dane, wątpliwe metody kalkulacji ceny a sam rzeczoznawca może już figurować w kilku bankach jako osoba niewiarygodna. Nie ma wprawdzie oficjalnych informacji na temat istnienia „czarnych list rzeczoznawców”, ale praktyka pokazuje co innego.

Nie tylko przy kredycie

Ubieganie się o kredyt hipoteczny jest najczęstszym przypadkiem zetknięcia się z koniecznością posiadania operatu. Takich sytuacji jest jednak więcej i należą do nich:

  • podział majątku przy postępowaniu spadkowym lub rozwodowym
  • wniesienie nieruchomości jako wkładu do spółki
  • ustalenie wysokości opłat/podatków
  • inne transakcje kupna/sprzedaży nieruchomości

Wydaje się, że kupno/sprzedaż nieruchomości za gotówkę nie wymaga niezależnych opinii na temat jej wartości. Paradoksalnie jednak czasami właśnie dlatego warto mieć taką opinię. Zarówno wydając własne pieniądze, jak i zbywając swoją (lub odziedziczoną) nieruchomość skorzystanie z profesjonalnej wyceny może zaoszczędzić ewentualnych późniejszych rozczarowań. Kosztuje to oczywiście dodatkowe kilkaset złotych, co też trzeba mieć na uwadze w ostatecznym rozrachunku.

Zawyżać operat?

Teoretycznie operat szacunkowy to niezależna opinia rzeczoznawcy, ale jak wiadomo, człowiek jest tylko człowiekiem i poruszając się w pewnych granicach specjalista może pójść nam na rękę i nieco podkoloryzować rzeczywistość. Jednak każdy kij ma 2 końce i za wysoka wycena względem rzeczywistej wartości ma swoje plusy i minusy. 
Posługując się wyceną, która jest zawyżona względem rzeczywistej wartości mamy szansę uzyskać wyższy kredyt, a dodatkowe środki przeznaczyć choćby na remont czy umeblowanie. Jest to niewątpliwy plus jeśli zależy nam na maksymalnym wykorzystaniu dźwigni jaką daje kredyt.
Z drugiej strony mamy wyższą kwotę do spłaty, wzrasta też wysokość potrzebnego wkładu własnego. Wyższa wycena to także wyższe ryzyko, gdyby w przypadku niesprzyjających okoliczności spłata kredytu była niemożliwa. W końcu hipoteka jest jedynym zabezpieczeniem banku przed niewypłacalnością kredytobiorcy i jeśli środki ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę kredytu to bank sięgnie po różnicę do kieszeni wierzyciela.