Wynająć mieszkanie jest łatwo. 

Tak, naprawdę łatwo. Ale jest coś, co to utrudnia. Egzekwowanie płatności. 

Bo zdarza się – i niestety czasem częściej niż rzadziej – że zamiast regularnych przelewów i komfortu właściciel dostaje… stres i brak kontaktu z najemcą. 

Jak zatem sobie z tym poradzić? O czym warto pamiętać? 

1. Problemy zaczynają się wcześniej, niż myślisz. 

Nie chcesz narażać się na niepotrzebne problemy z najemcami? Nie możesz zapomnieć o: 

  • weryfikacji najemcy – poświęć czas, żeby poznać osobę, która będzie mieszkać w Twojej nieruchomości. Dowiedz się, czy ma stałe źródło dochodu i jak wyglądała jej historia najmu. Przekonaj sie, jak w praktyce wygląda z nią kontakt. 
  • dobrej umowie najmu – nie chodzi o pierwszy lepszy PDF z internetu. Nasza umowa to efekt kilkunastu lat doświadczeń i setek przypadków, których nie dało się przewidzieć wcześniej. To „żywy dokument”, aktualizowany za każdym razem, gdy pojawi się nowy „case”. I tak – taka umowa jest dostępna do zakupu na stronie! Szukaj w zakładce „Sklep”. 

Co jeszcze? Już na etapie podpisania umowy warto:

  • omówić z najemcą kluczowe zapisy umowy, terminy płatności i zasady współpracy.
  • Zdobyć numer kontaktowy do osoby trzeciej – mamy, taty, brata. To później może uratować sytuację.

2. Co, gdy najemca nie płaci? 

Nie zawsze chodzi o to, że najemca chce Cię oszukać. Sytuacja może być dużo bardziej rozbudowana. 

Etap 1: Przypomnienia i pierwszy kontakt. 

Po terminie płatności system powinien wysyłać monity – przypomnienia mailowe o zaległościach. Jeśli to nie działa, po 2–3 dniach dobrze, żeby ktoś skontaktował się z najemcą, telefonicznie lub mailowo – próbując ustalić, na czym polega problem. W tym momencie większość najemców odbiera telefon i padają deklaracje spłaty w konkretnym terminie zapłaty. Jeśli najemca dotrzyma terminu – temat się kończy.

Etap 2: Delikatna windykacja miękka. 

Jeśli deklaracje nie są dotrzymywane, pojawia się miękka windykacja – rozmowa telefoniczna czy próba kontaktu ze wspomnianą osobą trzecią. Pracownicy nie straszą, nie naciskają agresywnie, tylko tłumaczą, co się wydarzy, jeśli nie będzie płatności. Często taka rozmowa „face to face” działa lepiej niż pięć maili.

3. Co, kiedy najemca unika kontaktu? 

Zdarza się, że najemca nie odbiera telefonu, zmienia numer, nie odpowiada na maile. Wtedy wchodzą w grę:

  • wizyty terenowe – koordynator lub właściciel jedzie do mieszkania. Jeśli trzeba – z funkcjonariuszem policji.
  • kontakt z osobą trzecią – „proszę pani, Maurycy nie zapłacił od dwóch miesięcy, może warto, żeby się z nami skontaktował?”
  • delikatna presja emocjonalna – „jeśli nie zapłacisz, stracisz kaucję, naliczą się kary, umowa zostanie wypowiedziana, a sprawa trafi do sądu”.

W wielu przypadkach taka rozmowa działa. Najemca płaci, oddaje klucze lub prosi o pomoc.

4. Co, jeśli nadal nie płaci? 

Choć kontakt osobisty jest ważny, działania formalne muszą dziać się równolegle. Co się w tym zawiera? Regularne wezwania do zapłaty (co 14 dni). Wysyłanie dokumentów do windykacji lub kancelarii. Wpis do rejestru dłużników (np. KRD)

Taka ścieżka daje najemcy sygnał: „nie tylko rozmawiamy, ale i działamy”.

5. Czasem najważniejsze jest odzyskać mieszkanie. 

Nikt nie chce stracić pieniędzy, to jasne. Jednak są sytuacje, w których priorytetem jest odzyskanie lokalu. Lepiej, by najemca oddał klucze, niż miał walczyć przez dwa lata, generując dodatkowe koszty i blokując lokal. 

Nie chodzi o poddanie się najemcy. Chodzi o kompromis w sytuacjach skrajnych. 

Ta strategia działa, bo… najemcy też chcą spokoju.

6. Czego unikać? 

Wielu wynajmujących popełnia podstawowy błąd: dają się zwodzić. „Jeszcze chwilę”, „sprzedam auto”, „czekam na wypłatę” – brzmi znajomo?

Cóż, kilkumiesięczna wyrozumiałość nawet wobec znajomego najemcy możesz zakończyć się znaczną stratą finansową i koniecznością skierowania sprawy do sądu.

Wniosek: empatia – tak, ale z granicami.

7. Dobra umowa to Twoje najważniejsze narzędzie. 

Dobrze napisana umowa najmu to tarcza, miecz i mapa. Musi umożliwiać wypowiedzenie umowy i odzyskanie mieszkania. Musi zawierać zapisy o protokołach, karach. Musi dawać możliwość podpisania jednostronnego protokołu zdawczo-odbiorczego (gdy najemca ucieknie). 

Pamiętaj, najem mieszkania to nie tylko Excel. To relacja. Ale jak w każdej relacji – liczą się jasne zasady. 

Przestrzegaj ich, edukuj o nich najemcę i dbaj o swój interes. Wtedy najem może przestać być źródłem stresu.